“应该用动态眼光看待住房需求的变化。”在郁亮看来，美好生活的标准在不断提升，房地产市场已经从“有没有”进入到“好不好”的阶段。一方面，住房需求无论是人均居住面积还是住房设施、小区环境等都存在改善空间。另一方面，城镇化的进程没有结束，目前正在恢复，新增住房需求依然存在。

“目前这些项目的进展的情况有的已经完成，有的已经支付诚意金，还有的则正在逐步落地过程之中，这些项目如果全部落地完成以后，预计可以帮助万科释放的流动性在百亿规模以上。”朱旭说。

但他也提到了目前万科主要面临的三方面融资挑战，一是开发业务收支不平衡带来的挑战；二是融资模式改变，从过去的总对总转向项目制；三是部分经营性业务的EBITDA率和NOI收益率仍处于爬坡状态，与银行的贷款利率之间也存在剪刀差。

在郁亮看来，当前支持房地产市场的政策已大量出台，力度超出以往，随着效果的体现，相信市场会逐渐恢复。同时，去年中央提出的房地产发展新模式“三大工程”建设，将促进经济回升，也会为房地产企业提供更多发展空间。

郁亮也表态称，公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，保障更厚的安全垫。通过这些工作，未来两年削减付息债务1000亿元以上，以确保公司安全。他也相信公司过去多年在开发经营服务所建立的能力，有助于万科在行业新发展阶段成为优秀的企业。

此外，报告期内万科全年经营性现金流净额为39.1亿元，连续15年为正，剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%连续5年下降。

28日晚间，万科发布的2023年度报告显示，其2023年全年实现营业收入4657.4亿元，归属于上市公司股东的净利润121.6亿元。截止去年底，万科开发业务实现销售面积2466万平方米，销售金额3761亿元，规模保持在行业第二。

面对此轮极具挑战的房地产周期，万科多次提到，除了自身全力以赴，也获得了国资大股东的力挺和支持。祝九胜用“两岸‘援’声啼不住，轻舟将过‘三重山’”，表达了对各方支持的感谢和跨过阶段性挑战的信心。

对于外界的声音，郁亮认为，关注是因为有更高期待，希望万科能做更好，能够做出一个穿越周期的标杆。“我们有信心去跨过这个阶段性关口。”(完)

9721国际游戏推介会之前，一条消息已在更早时候获得关注——万科郁亮月薪降至1万，曾年薪千万。年报披露，万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。不难看出处于新的市场周期，万科在组织精简、节衣缩食等方面的转变已经凸显。

“当下万科融资还是正常状态，客观说有压力，但是能过关。”祝九胜表示，金融机构对万科的支持态度是肯定的，力度是足够的。2023年，万科新获融资约900亿，融资总量基本稳定，为了增加融资端的安全垫，公司正在与金融机构积极商谈各种融资方案，银团贷款代表了一种合作的可能。

万科董事会秘书朱旭介绍，深圳国资采取了4大类措施，以市场化方式来帮助和支持万科：第一，帮助万科处置流动性比较低的不动产和长期股权投资；第二，市场化方式来认购万科旗下盈利的消费基础设施；第三，通过深圳国企和万科之间的产业型协同，推动了多个项目合作；第四，深圳国资也在积极协调金融资源来支持万科。

“虽然万科很早提出‘活下去’，但考虑还不够全面，在市场的持续深度调整过程中，过去稳健的标准不一定能完全保障公司安全，因此需要强化底线思维。”郁亮表示，公司在做极限情况下的压力测试，并为此做出更加充分的准备。